Ett andrahandskontrakt är beviset på vad du och den som hyr ut har kommit överens om, och det skydd du har om något går snett. Har du redan följt vår checklista om att flytta hemifrån och hittat en lägenhet att hyra i andra hand, är kontraktet nästa steg som avgör om uthyrningen ens är laglig. Kravet är enkelt att missa men viktigt: den som hyr ut till dig måste ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, annars är uthyrningen otillåten, och den som hyr ut kan förlora sitt eget kontrakt så att du tvingas flytta. Det du behöver veta är vad ett giltigt kontrakt ska innehålla, vad som räknas som skälig hyra och vilka regler i 12 kapitlet jordabalken, den så kallade hyreslagen, som styr allt det här. Guiden utgår från det vanligaste fallet: att du hyr en hyresrätt i andra hand av någon som själv är förstahandshyresgäst.
Så säkrar du att uthyrningen är laglig
Innan du skriver under något, kontrollera att den som hyr ut faktiskt får göra det. En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalken). Säger hyresvärden nej utan giltigt skäl kan uthyraren i stället söka tillstånd hos hyresnämnden, som ska lämna tillstånd om tre villkor är uppfyllda: uthyraren har beaktansvärda skäl, till exempel studier, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familjeförhållanden, hyresvärden saknar befogad anledning att vägra samtycke, och hyran inte är högre än vad som är skäligt (12 kap. 40 § jordabalken). Be alltid att få se samtycket eller tillståndsbeslutet innan du flyttar in.
Hyr du i stället en bostadsrätt eller villa direkt av den som äger den, alltså inte av någon som själv hyr lägenheten, gäller sedan 1 juli 2026 i stället privatuthyrningslagen, som ersatte den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Då gäller inte 12 kapitlet jordabalken, och skillnaderna är stora: privatuthyrningslagen har varken taket på 15 procent för möbler, rätten att kräva tillbaka hyra två år tillbaka eller det besittningsskydd som beskrivs längre ner i den här guiden. Kontrollera därför noga vilken situation som gäller dig, Sveriges Domstolar förklarar skillnaden mellan de två regelverken. Skrev du på ett sådant avtal före den 1 juli 2026 fortsätter dessutom den gamla lagen att gälla för just det avtalet.
Det här ska kontraktet innehålla
Ett skriftligt kontrakt är inte bara en rekommendation, det är ditt bevis den dagen något blir fel. Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna erbjuder färdiga mallar byggda kring samma grundpunkter:
- Fullständiga namn, personnummer och kontaktuppgifter till båda parter.
- Lägenhetens adress och en tydlig hyrestid, antingen ett bestämt slutdatum eller uppsägningsvillkor om avtalet gäller tills vidare.
- Hyresbeloppet och vad det baseras på.
- Är lägenheten möblerad: en inventarielista, gärna med foton på skicket vid inflyttningen.
- Vilka kostnader utöver hyran som ingår, till exempel el, bredband eller parkering.
- En bekräftelse på att hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd faktiskt finns.
Ladda alltid ner den senaste versionen av mallen när du väl ska skriva kontraktet. Hyreslagen ändras med jämna mellanrum, senast genom en större reform som trädde i kraft 1 juli 2026, så en mall du sparat sedan tidigare kan bygga på hyresregler som inte längre gäller.
Hyran får aldrig vara högre än det här
Hyr du en hyresrätt i andra hand omöblerad får hyran aldrig överstiga det som den som hyr ut till dig själv betalar till sin hyresvärd (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Är lägenheten möblerad får ett tillägg läggas på, men det får aldrig överstiga 15 procent av just den hyra som uthyraren själv betalar, och kostnader för till exempel el eller bredband får bara motsvara den faktiska kostnaden.
Ett räkneexempel gör det konkret: hyr någon ut en tvåa i Örebro där hen själv betalar 6 500 kronor i månaden till sin hyresvärd, blir taket för en omöblerad andrahandshyra exakt 6 500 kronor. Är lägenheten fullt möblerad får uthyraren lägga på högst 975 kronor för möblerna, alltså totalt 7 475 kronor. Begärs mer än så, oavsett hur ”marknadsmässigt” det påstås vara, är hyran inte skälig.
Tillägget för möbler får aldrig överstiga 15 procent av den hyra som den som hyr ut till dig själv betalar. Allt därutöver är, enligt lagens definition, inte en skälig hyra.
Vill du också få koll på vad boendet kostar totalt varje månad, inte bara hyran, är vår guide om vardagsekonomi för unga ett bra ställe att fortsätta på.
Betalar du för mycket kan du få pengarna tillbaka
Har du redan betalat en hyra som inte var skälig kan du vända dig till hyresnämnden och kräva tillbaka mellanskillnaden, med ränta, för upp till två år tillbaka i tiden (12 kap. 55 f § jordabalken). Har du redan flyttat ut gäller en hård tidsgräns: ansökan måste ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag du lämnade lägenheten, annars kan nämnden inte pröva den alls. Spara därför alla överföringar och kvitton på vad du faktiskt betalat, de blir ditt underlag om det blir aktuellt att pröva hyran i efterhand.
Uppsägningstid och när du får bo kvar längre
Gäller avtalet tills vidare är huvudregeln tre månaders uppsägningstid för en bostadslägenhet, om inte längre tid har avtalats (12 kap. 4 § jordabalken). Har du bott i lägenheten i andra hand längre än två år i följd får du dessutom ett visst besittningsskydd, det vill säga rätt att få en uppsägning prövad av hyresnämnden i stället för att bara behöva flytta (12 kap. 45 § jordabalken). Många andrahandskontrakt skrivs medvetet för kortare tid än så, eller med en klausul där du avstår från besittningsskyddet. En sådan klausul kräver ofta hyresnämndens godkännande, men den gäller i vissa fall utan godkännande, bland annat när den som hyr ut ska flytta tillbaka in i lägenheten (12 kap. 45 a § jordabalken). Utgå därför inte från att en klausul är verkningslös bara för att hyresnämnden inte har prövat den. Läs igenom uppsägningsvillkoren noga innan du skriver på, oavsett hur trygg situationen känns just nu.
Vanliga frågor
Måste jag se hyresvärdens tillstånd innan jag flyttar in?
Ja. Utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd är andrahandsuthyrningen otillåten. Upptäcks den kan förstahandshyresgästen förlora sitt kontrakt, och då måste du flytta. Be att få se dokumentet innan du skriver under kontraktet.
Kan jag bli av med besittningsskyddet ändå?
Ja. Upphör hyresförhållandet innan det varat längre än två år i följd gäller inte den automatiska förlängningsrätten. Det är en av anledningarna till att många andrahandskontrakt är tidsbegränsade.
Var hittar jag en gratis och aktuell mall?
Fastighetsägarna uppger att du kan ladda ner deras kontrakt för andrahandsuthyrning kostnadsfritt från avtalstjänsten Fastighetsägarna Dokument. Hyresgästföreningens mallar är en medlemsförmån och kräver medlemskap. Kontrollera alltid att versionen du laddar ner är uppdaterad efter de regler som började gälla 1 juli 2026.
Senast faktagranskad: 27 juli 2026